【ホームズ】築15年目の中古住宅はまだ新しい？ 購入時のチェックポイントとリフォームする際の注意点 | 住まいのお役立ち情報 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

購入費用を抑えられる中古住宅は、状況によって新築以上に優れたコストパフォーマンスを発揮することもあります。

一方で、築年数の経過にしたがって建物の劣化が生じるため、購入時には意識すべきポイントが多いところも確かです。

今回は築15年の中古住宅を購入する際に知っておきたいポイントについて、内見・税金・リフォームの3点から見ていきましょう。

築年数の基本的な仕組み

中古住宅の購入においては、築年数の基本的な仕組みについて理解しておくことが大切です。ここでは、築年数と住宅の関係性について詳しく見ていきましょう。

築年数とは

築年数とは、建物が完成してからの経過年数を示す数字です。

不動産の売買においては、査定価格などにも影響を与える重要な指標となるため、不動産広告には築年数が分かるような記載が義務付けられています。

一般的に、建物は歳月の経過によって劣化していくものであり、築年数が浅いほうが状態も良いとされています。

しかし、利用の状況やメンテナンスの度合いによっても異なるため、建物の状態を直接的に示す数字ではない点に注意しておきましょう。

築年数と耐震基準

築年数からは、どの建築基準を基に建てられているのかを判断することができます。特に災害の多い日本では、耐震性に関する制度がたびたび改正されているため、重視しておきたいポイントのひとつです。

現行の耐震基準は1981年に施行された「新耐震基準」が用いられているため、築15年の住宅であれば新耐震基準をクリアしていると考えて問題ありません。

築年数と建築基準法の改正

1995年の阪神淡路大震災により、2000年には建築基準法の木造住宅に関するポイントが大幅に改正されました。この改正によって、「在来工法」と呼ばれる木造一戸建て住宅の工法について、耐震性に関する面が強化されたのです。

主な改正の内容としては、「耐力壁の配置」「地盤調査の義務」「使用する金物の指定」が挙げられます。

それぞれ、住居の倒壊を防ぐために重要な役割を持っているため、2000年を機に在来工法の耐震性は大きく向上しているといえます。

2021年現在では、この「2000年の建築基準法改正」が、築15年の住宅とそれ以上の築古物件を分けるポイントです。築15年であれば、在来工法のものでも地震に強い仕組みが導入されていると考えられるのです。

築15年の中古住宅で気になるポイント

中古住宅を購入する際には、内見を通して物件の細かな状態を確かめておくことが大切となります。ここでは、築15年の中古住宅において、特に意識しておきたいポイントを紹介します。

内外装の汚れ

新築から15年が経過すると、内外装ともに見た目の劣化が進んでいることが多いといえます。一般的には、築10年程度で汚れや傷が目立ち始めるため、場合によっては売却前にリフォームされているケースもあります。

そうでない場合には、購入してから交換が必要となるため、実際に内見をした段階で細かくチェックしておきましょう。

目に見えない部分の劣化

築15年の物件では、外壁と内壁の間など、目には見えない部分でも劣化が進んでいると考えられます。

表には出ない劣化であっても、放置してしまうとさらなる劣化が進んでいくため、できるだけ早い段階で手を打つ必要があります。

場合によっては、大掛かりなリフォームが必要となるケースもあるため、チェックすべき優先度は高いです。

ほかにも、建物の土台まわりの腐食状況や排水管の水漏れ、コンクリートの基礎部分の換気口、外壁ボードのつなぎ目といった細かなポイントにも目を向ける必要があります。

水回りの設備

水回りの設備に関する寿命の目安は、給湯器やトイレが10年、お風呂が15年、キッチンが20年とされています。

使用方法や手入れの状態によっても異なるものの、築15年は水回りの設備を交換する境目にあたると考えられるのです。

ただ、売却前に設備の入れ替えなどが行われていれば、入居後にそのまま使用することも可能です。そのため、内見の際には売却前の設備交換状況についても意識しておきましょう。

中古住宅を購入するなら重要！ 築年数と税金の関係性

中古住宅を購入した場合、築年数などの条件によっては税制上の優遇措置を受けられる可能性があります。ここでは、築15年の中古住宅が受けられる特例について見ていきましょう。

登録免許税と不動産取得税の特例

不動産を取得した際には、中古住宅であっても「登録免許税」や「不動産取得税」といった税金が発生します。しかし、一定の要件を満たしていれば、それぞれ軽減措置を受けることが可能です。

登録免許税の軽減税率を受けるための要件には「自己の居住用」「床面積50m2以上」「取得後1年以内登記」とともに、「築20年以内（耐火住宅は25年以内）または一定以上の地震に対する安全基準を満たしていることが証明されたもの」があります。

また、不動産取得税においても、要件のひとつに築年数に関する同様の項目が設けられているのです。

住宅ローン控除の要件

中古住宅であっても、一定の要件を満たしていれば、住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除においても、取得方法や床面積、申請者の収入といった項目のほかに、「築20年以内（耐火住宅は25年以内）または一定以上の耐震基準に適合していること」が要件とされているのです。

こうした税制上の特例を受けられるメリットも、築15年とそれ以上の築古物件を分ける大きなポイントだといえます。

リフォームを行うときの費用相場と注意点

これまでに見てきたとおり、築15年はさまざまな劣化が生じるタイミングだといえます。そのため、基本的にはリフォームを行うことを前提として費用の計画を立てたほうがいいでしょう。

ここでは、リフォームの費用相場と注意点について解説します。

外壁・屋根の塗装

外壁の塗装については、30坪ほどの一戸建て住宅で60～100万円が費用相場とされています。また、屋根も含めると80～140万円が費用の目安となります。

使用する塗料によっても費用は大きく異なるため、依頼する前に正確な見積もりを出してもらい、慎重に比較検討しましょう。また、外壁や屋根の塗装代には、工事に必要な足場設置代も含まれています。

そのため、どちらも施工を依頼する予定があるなら、一度に済ませてしまったほうが足場代が浮く分だけお得になります。

水回りのリフォーム費用

水回りの施工費用については、キッチンの入れ替えで50～150万円、お風呂の交換で50～150万円、トイレ・洗面所の交換でそれぞれ10～50万円が一般的な相場とされています。

ただ、設備のグレードや配管のしやすさなどによってもコストが大きく左右されるため、全体のバランスを考慮することが大切です。

外壁などの工事も行う場合は、予算に合わせて水回りのグレードを落とすなどの工夫が必要となることもあります。

間取りの変更にかかる費用

購入後に間取りの変更を行う場合には、内容によって数百万円程度かかる場合もあるので、リフォーム費用を計画的に積み立てておく必要があります。

そのため、新築の住宅と比較をする際には、リフォーム費用を含めたコストを基準にするといいでしょう。

中古住宅を購入する際には税制上の仕組みやリフォーム費用にも目を向けよう

• 築年数は重要な情報のひとつであるものの、建物の状態を直接的に示す数字ではない点に注意
• 築年数からは使用された耐震基準や建築時に適用された法律を見極めることが可能
• 築15年は目に見えない劣化が生じるタイミングでもあるため、購入時のチェックポイントは多い
• 住宅に関する税金は築20年以内であるかどうかがひとつのポイントとなる
• 購入時にはリフォーム費用も意識しながら計画を立てることが大切

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